行业政策法规·全国
|
|
|
|
|
|
|
|
|
行业政策法规·地方
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
老旧小区“好看”更“好住” 智慧社区服务升级 共话城乡建设美好未来
老旧小区“好看”更“好住”
智慧社区服务升级
杭州市探索建立“一站式”物业管理服务新机制
构建全域性运营网络
以区、街、社“三位一体”数字驾驶舱为载体，打造“智慧物业”，建立住宅小区基础数据库、物业企业信息库、物业红盟名录，定期采集录入物业监督信息、黑白名单、整改进度等多维度数据，居民端可实时查询。依托“1call”平台，实现物业问题受理、处置、核查、登记、反馈全流程闭环管理。
建立全链条管理体系
搭建多功能服务站点
文：中国物业管理协会（2020年11月13日）
以问题为导向推动物业服务融入基层社会治理
二是引入物业服务后，通过建立行业诚信体系，对企业给予相关补助与激励措施，例如对进驻老旧小区的物业服务企业可以给予一定资源置换，帮助企业平衡成本。
对物业服务企业来说，服务要更加多元化、专业化，不断提升运营能力和物业服务水平。
从整个行业来看，在各地新修订的物业管理条例中，物业服务融入基层社会治理被频繁提及，这为物业管理行业发展带来新契机。推进这一工作，首先要认识到物业管理在参与社区治理中的现状。其中涉及社区综合治理和物业管理边界之间的矛盾、有偿物业服务和无限社会责任之间的矛盾、小区内部自治意愿强烈与业主自治组织履职难之间的矛盾等。
物业服务是依据物业服务合同的约定，由物业服务企业向业主提供房屋及配套设施设备维修、维护、管理等专业的服务。而在实际工作中，物业服务企业除履行约定服务内容外，还要配合街道、社区和有关职能部门，承担大量社会管理事务，诸如文明创建、人口普查、安全生产、消防整治、垃圾分类等超出物业服务合同范围的工作。有些人认为物业小区的公共事务就应由物业服务企业管，无形中扩大了企业的责任。物业服务企业作为市场主体，并不具备公共管理职能，但事事都要管、事事管不到位，形成了政府不满意、业主不满意、企业很委屈的局面。
一方面随着民主法治体制的健全，小区业主“主人翁”意识增强，参与小区治理的热情高涨。另一方面一些地区业主大会（业主委员会）制度设计先天不足，业主大会（业主委员会）身份尴尬，既非自治团体，又非企业法人，带来一系列问题，如工作开展难度大，对物业服务企业只能进行建议和监督，无法开设公共账户，公共收益只能存于业主委员会成员个人账户，资金使用难以监管，一些小区业主委员会换届后原业主委员会成员不配合，拒绝移交公共资产而引发的纠纷时有发生，以及面对诉讼纠纷，单个业主难以与物业服务企业抗衡，对业主委员会涉嫌违法违规行为追诉难等。
探索建立社区大党委联席会议制度。组建由社区、物业服务企业和小区党支部、业主委员会、业主代表多方参与的大党委，搭建物业管理与社区治理深度融合的协商议事平台，试点推广“四方联动+居民共议”机制，定期进行物业管理事务协商，推动小区事务多方共治。建立物业管理工作报告机制，明确物业项目负责人、小区业主委员会主任等主体，每季度向社区大党委书面报告物业管理情况，将报告情况和工作成绩纳入各方工作评价。
探索社区共治专项资金和物业服务企业保证金制度。社区共治专项资金用于街道社区购买物业服务企业提供的公共服务。建立健全物业服务保证金制度，物业服务企业承接项目必须交纳保证金由社区代管，根据物业服务企业综合评级和业主满意度测评逐年返还，倒逼物业服务企业优化服务质量、参与社区治理。
探索赋予社区更多物业管理权限。依法赋予社区更多指导、监督物业管理工作权限，如提高社区在物业服务企业评价中的权重、委托社区实施物业项目备案等。加强物业专职社工队伍建设，进一步明确每个社区至少配一名物业专职社工，将物业专职社工纳入员额管理，落实待遇保障。
二是业主自治的运行机制
推进小区党组织覆盖。试点推进“住宅小区+物业服务企业”党建，加快推进小区业主党支部、楼栋党小组、物业项目党支部（小组）建设，建立健全小区治理党组织架构。明确小区党支部书记由社区干部担任，发挥小组成员参与小区治理带动作用，强化物业党组织引领规范物业服务企业管理服务。完善在职党员进社区制度，探索党员所在小区联户工作机制。
推进小区业主委员会应建尽建和规范履职。制定《管理规约》、修订《业主大会和业主委员会指导细则》等示范文本，打通业主大会成立难、业主委员会履职难的痛点和难点。试点推进“交叉任职+提名遴选”机制，推动小区党支部与业主委员会双向进入、交叉任职，鼓励“两代表一委员”、公职人员、民主党派等人员进入业主委员会，参与小区、社区事务。建立业主委员会“履职承诺+述职评议”机制，业主委员会成员入职前签订履职承诺书，年度业主大会时作述职报告，违约失信行为记入个人信用记录。
探索业主大会法人化和业主委员会聘任执行秘书。对达到一定条件的小区，探索业主大会法人登记试点，赋予业主委员会独立行使民事权利、承担民事义务的权利。探索推广业主委员会聘任物业管理执行秘书，从小区公共收益支付报酬，专职小区物业管理服务。
健全物业服务企业联合奖惩机制。基于物业信用评级，建立跨区域、跨行业、跨部门的联合惩戒机制，对评级靠前的企业适当给予奖励扶持，对评级靠后的采取公开曝光、责令整改、强制解约等。探索建立物业服务企业退出机制，对连续信用评级排名末位、严重侵犯业主权益、拒不整改和移交物业项目的企业，依法追究相关法律责任，直至退出市场。
健全物业服务质量监测机制，基于全市住宅物业服务分项目分等级基准价标准，探索建立物业服务企业“审计监督+诚信评价”机制，由市场监管、住房和城乡建设等职能部门依申请提供，或由小区聘请第三方机构对物业收费标准、财务支出进行审计。审计结果作为提升或降低物业服务企业信用评级和收费标准，甚至一些企业退出物业项目乃至行业的重要依据。
健全物业费价格形成机制。在总体把握上，遵循“公平公正、稳中有增、民主协商”的原则，在具体操作上，深化“政府限价、物业报价、业主还价”的价格形成机制，针对不同类型的小区，确定差别化物业管理价格。既考虑业主的承受能力，又考虑企业的合理利润；既防止业主不让涨价，又防止企业随意加价；通过企业与业主之间的民主协商，可以提高知情度、认可度和交纳率。
健全承接查验责任划分机制。严格落实建设项目承接查验规定，对应当检测出而未检测出的质量问题，由物业服务企业负责维修，并向建设单位请求赔偿，倒逼其严格进行承接查验质量检测，提前介入物业项目建设、验收等工作；对难以检测出的质量问题，由建设单位在质保期内负责维修，对采取推、拖、躲的办法规避质量问题。不及时维修整治的开发商，则停止新开发项目的审批和验收，严格落实质量安全终身责任制。
物业纠纷快速处理调解。探索建立区县（市）、街道、社区三级物业纠纷快速调处机制，各区县（市）成立物业服务纠纷调处委员会，由司法、住房和城乡建设、法院等机关部门组成。街道成立物业纠纷专业调解组织，负责物业纠纷的具体调解，指导社区开展调解工作。社区负责日常物业纠纷调解工作，以宣传和预防为主。探索建立小区内部纠纷调解组织，确保业主诉求和小区矛盾能及时妥善解决。
物业维修资金管理和小区公共收益监管。以《民法典》实施为契机，加快修订《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》，建立应急维修机制，明确范围、标准、流程。完善维修资金续交机制，探索小区公共收益年度结余资金按比例划转至专项维修资金。完善小区公共收益管理制度，构建账户管理、收支决定、财务支出相互制约的监管体系，收支明细通过“智慧物业”等平台和小区公示栏向业主公示。
文：中国建设报（2020年11月26日）
